לאורך השנים ישנה תחושה בציבור שההשקעה בנדל"ן נחשבת סולידית, יוצרת בדרך כלל זרם הכנסות ובאופן היסטורי יש גם צמיחה בנכס עצמו. עבור רבים מאיתנו, רכישת הבית הפרטי היא ההשקעה הגדולה והטובה ביותר למשפחה.

אך לא לכולנו יש את היכולת לרכוש נכס, לעסוק בחוזי הרכישה, בהשכרת נכס, גביית שכ"ד ותחזוקה שוטפת. מי שבכל זאת רוצה להיות חלק בהשקעה מסוג זה, ימצא פיתרון בקרן נדל"ן.

ישנם שלושה סוגים של קרנות נדל"ן:

1. קרן Private Equity כהשקעה משותפת – סוג שהוא למעשה לא קרן ולא השקעה מפוקחת, אלא קבוצה של משקיעים המתחברים יחד להשקיע נכס או שותפות בפרויקט.

2. קרן השקעה רשומה למסחר בבורסה אירופאית (ללא שכירות משנית). המשמעות היא חשיפה להשקעה בהתאם לתשקיף של הקרן ויש פיקוח של רגולטור, אדמיניסטרטור ונאמן (בדך כלל בנק). היתרון הוא היכולת לצבור רווחים, ובכך שאין חשיפה לתנודתיות יתר, אך ניתן לקנות ומכור את יחידות ההשתתפות בקרן רק לקרן.

3. קרן REIT - חברה ציבוריות לכל דבר. במאמר זה נתמקד בקרנות REIT.

קרן REIT הראשונה נוסדה בארצות הברית בתחילת שנות ה-60 במטרה לתת למשקיעים הזדמנות להיכנס לעולם הרחב של השקעות נדל"ן מניב.

הקרן מאפשרת למשקיעים לאגד את כספי ההשקעה שלהם בקרן המתמחה בהשקעות בתחום הנדל"ן. לאורך השנים רוכשים יחידות, ממש בדומה לקרן נאמנות, ונהנים מרווחיות פעילות הקרן.

קרן REIT משקיעה את הכספים בנכסי נדל"ן מניבים – בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מקבצי דיור להשכרה, מבני תעשייה, בתי חולים ועוד. במקרה שלנו דיור סוציאלי. הקרנות מנהלות את הנכסים וגובות את דמי השכירות מהדיירים והשוכרים.

קרנות REIT נהנות מפטור ממס על הפעילות שלהן, וזאת בתנאי שהן מחלקות את מרבית ההכנסות שלהן כדיבידנד למשקיעים. זהו השוני המרכזי בין קרן נאמנות או השקעה במניות לבין קרנות REIT. ההכנסה מפעילות הקרן מחזירה למשקיעים בתור דיבידנד ולאו דווקא כרווח הון. לכן במובן זה הקרנות דומות יותר לאיגרות חוב.

קניית יחידות בקרן REIT מאפשרת למשקיע הזדמנות להצטרף לסל פעילויות של השקעות נדל"ן בצורה מגוונת, בשוק המקומי או במספר שווקים בינלאומיים , החל מרכישת קניון בפולין ועד לרכישת בניינים להשכרה בפלורידה – פעילויות שספק אם אפשר לבצע כמשקיע יחיד.

לקרנות REIT יש מספר יתרונות שעשויים לעניין משקיעים:

• הקטנת סיכון בתיק המניות – רכישת יחידות בקרן REIT מאפשרת לגוון את ההשקעה בנוסף למניות, סחורות ואגרות חוב. העובדה שהשקעות נדל"ן בארה"ב לא תמיד קורלטיבית לאפיקי השקעה אחרים, מקטינה את רמת הסיכון של נפילה בו זמנית הן בנדל"ן והן במניות.

• השקעה מתמחה אורכת טווח – פעילות רבה של קרנות REIT מתבצעת בתחום השקעות נדל"ן באפיקים מגוונים מאוד ובשווקים ספציפיים ומפתחות בדרך כלל התמחות ויעילות בניצול משאבים והיכרות עם השוק, לאורך חיי הנכס. כמו כן, קרנות אף משקיעות בהשבחה של נתונים והגדלת הרווחיות מסל הנכסים הקיים.

• מתן הזדמנות למשקיעי נדל"ן להשקיע בנכסים מגוונים – הצטרפות לקרן REIT מאפשרת גיוון השקעת נדל"ן בין שווקים ונכסים שונים, ובכך לפזר את הסיכון מאשר להיקשר לנכס פיזי יחיד בשוק יחיד.

סוגי קרנות REIT

• Equity REIT - מרבית הקרנות הן קרנות שהן בעלים בפועל של נכסים מניבים ממשיים ועוסקות בניהולן. 90% מהרווחים חוזרים למשקיעים בצורת דיבידנד כמו המון השקעות נדל"ן בארה"ב.

• קרנות REIT משכנתאות – קרנות המתמחות בניהול משכנתאות של נכסים. הקרנות מלוות כסף לבעלי נכסי נדל"ן הן באמצעות משכנתאות או באמצעי מימון אחרים. רווחי קרנות אלה מבוססים על הכנסות מריבית על הלוואות. קרנות אלה רגישות יותר למצב השוק ורמת הסיכון שלהן שונה.

• קרנות REIT משולבות (היברידות) – קרנות שמשלבות בעלות על נכסים מניבים עם מתן מימון לבעלי נכסים.

הסיבות העיקריות להצלחתן של קרנות הנדל"ן בעולם:

1. אפשר להשקיע גם סכום לא גדול ביחס לרכישת נכס פרטי.

2. מצטרפים למומחים שמכירים את התחום.

3. מקבלים מידע מלא על פעילות הקרן וכן על ההוצאות וההכנסות שלה.

4. השקעה פסיבית שהלקוח לא צריך לנהל אותה.

5. ניתן לבחור מסלולים שמתאימים לאסטרטגיה של הלקוח ויעדי החיים שלו.



* הכותב הוא חבר בוועדת הסטנדרטים והסמכות של הקהילה האירופאית. יו"ר של חברת ניהול קרנות נאמנות, ויו"ר של חברת תכנון פיננסי המתמחה בתחום הבינלאומי. ממייסדי עולם התכנון הפיננסי בארץ