שבועון עדיף
עמוד הבית
דפי עדיף
לוח אירועים
 
רגע לפני המשכנתה: מה חשוב לבדוק?
פרופ' זיו רייך, רו"ח, מציג את השיקולים וההתאמות בהם יש לנקוט לפני נטילת משכנתה - אחת ההחלטות החשובות בחיינו
מאת: פרופ' זיו רייך |
05/08/2019 09:18
מהי משכנתה:
במציאות של היום בו המשכורות במשק אינן גבוהות במיוחד והריבית בבנקים אפסית, למשפחות קשה מאוד להגיע להון עצמי גבוה אשר יכול להוות תשלום מספיק בשביל לקנות נכס (נדל"ן במקרה שלנו), לא רק שהם לא יכולים לקנות אתו נכס אלא הוא מהווה אחוז מאוד קטן ממחיר הנכס עצמו.

אנשים אלו פונים להרבה ערוצים, כמו מקורות מימון חוץ בנקאיים, אבל הרוב המוחלט פונה לאופציה הנפוצה יותר שהיא משכנתה.

משכנתה הינה הלוואה ארוכת טווח (לרוב בין 20-30 שנה) שנותן הבנק שבה הוא בעצם בונה תכנית החזר תשלומים עם תמהיל של מגוון מסלולים והחזרים, וכך הוא מקל על לוקח המשכנתה בהחזר התשלומים לכיסוי ההלוואה, העיקרון של לקיחת משכנתה הוא שבזמן החזר התשלומים הבנק ממשכן לעצמו את הנכס ובכך שומר לעצמו סוג של עירבון בתקופת החזר ההלוואה.

על מנת לקבל משכנתה קונה הנכס צריך שיהיה לו לפחות 30% מיתרת הקרן (כיום אפילו טיפה פחות). בנוסף הוא צריך לבטח את עצמו בביטוח חיים ולהראות כושר החזר בעת הבקשה להלוואה.

במאמר זה נעסוק בכמה נושאים חשובים שצריך לבדוק לפני היציאה לתהליך ונבחן האם יש אלטרנטיבות אחרות.
1. ההון העצמי שלנו הוא חלק חשוב בתנאי המשכנתה שנקבל:
לפני שמתחילים את תהליך בקשת המשכנתה, אנחנו חייבים לעשות סקירה וחישוב של ההון העצמי שלנו , ההון העצמי שלנו צריך להיות מורכב מהחסכונות, קופות כגון קרנות השתלמות, קופות גמל, פיצויים, במידה ואנחנו מחזיקים בנכס קיים אם נרצה למכור אותו אז גם מחיר המימוש הוא חלק מההון, כספים מההורים (מה שקורה לרוב) – בעצם כל כסף שהוא יחסית נזיל וניתן למימוש יכול להיחשב חלק מההון.

חשוב להגיע עם ההון הכי גבוה שניתן, מכיוון שהבנק לא יתן יותר מ-75% מגובה הנכס וגם לא תימצאו זכאים למשכנתה אם ההון העצמי שלכם נמוך מ-25% משווי הנכס.

עוד דבר שחשוב לדעת: ככל שההון העצמי יותר גבוה, כך ניתן יותר להתמקח עם הבנק ולקבל תנאים יותר טובים.

2. מה ההחזר שלנו החודשי והאם נוכל לעמוד בלקיחת המשכנתה?
משכנתה הינה אולי המהלך הכלכלי החשוב והמשפיע ביותר שנעשה בחיינו. כשניגשים ליועץ משכנתאות או לבנק ללקיחת ההלוואה, חשוב לדעת מה הוא כושר ההחזר שלנו ובאיזה החזר נוכל לעמוד כך שגם נוכל לקיים חיי משפחה נורמאליים עם הוצאות יום יומיות וגם נוכל לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. אסור לקחת משכנתה ולקנות נכס מתוך פזיזות ולא לחשוב על ההוצאות העתידיות הנלוות שיכולות להיות לנו. כמו, ילדים, חופשות, רכב, הלוואות קיימות, שיפוץ (כאשר קונים נכס בנוי ולא בונים בית מאפס), ביטוחים ועוד.

3. האם כדאי לפנות ליועצי משכנתאות?
חד משמעית כן! רוב האנשים ששומעים את המילה יועץ, סבורים שבאים לקחת מהם עוד כסף שיכלו לחסוך, בנושא המשכנתאות זאת שאלה שאסור לשאול כי יועצים אלה ככל הנראה יקבעו את עתידכם הכלכלי ורק הם יכולים לשפוך קצת אור בנושא להבהיר לכם כמה תשלמו, מה המסלול המתאים לכם, מתי כדאי לבצע פירעון חלקי במידה ויש יכולת, מה הריבית שתשלמו והכי חשוב - יכולים לבצע לכם את החישוב כמה תשלמו בסוף על כל ההשקעה הזו. בנוסף כדאי שתבחרו את היועץ שלכם לא מתוך פזיזות ולא את הכי זול אתם רוצים משהו בעל ניסיון בתחום ולרוב בעלי הניסיון יכולים להשיג תנאים יותר טובים בבנקים ויחסכו לכם הרבה כסף.

4. מסלולי המשכנתא:
מכיוון שמשכנתה היא הלוואה בסכום כספי גדול והיא ארוכת טווח, חשוב לבצע את ההחזרים לפי מסלול מסוים שיתאים לכם לפי ההכנסות העתידיות, ההוצאות העתידיות, מה הוא סגנון החיים שאתם רוצים לחיות לפיו ועוד הרבה קריטריונים שלפיהם קובעים את תמהיל המתאים.

מסלולי המשכנתה נבדלים זה מזה בעיקר בריביות שמשלמים על ההלוואה, לכל מסלול יש ריבית שונה אשר מושפעת מהרבה גורמים.

סוגי הריביות:
ריבית קבועה – ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה כאשר ניתן שתהיה צמודה למדד או לא והיתרון בריבית זו הוא שאתם יודעים מה יהיה ההחזר החודשי והוא יכול להשתנות אך ורק מעלייה או ירידה במדד, ריבית זו מכיוון שהיא קבועה כך בעצם נתון הבנק לסכנת השוק ועליית הריביות וזו הסיבה שריבית זו היא לרוב יותר גבוהה ובעת פירעון מוקדם לרוב הבנק ייגבה עמלת פירעון.

ריבית משתנה
– ריבית שמשתנה לאורך תקופת ההלוואה, היא יכולה להיות צמודה למדד ויכולה שלא, בריבית זו מחזיר ההלוואה יכול להיות מושפע מתנודות השוק והבנק שממנו גייס את הכסף לטובה ולרעה – לטובה אם היא יורדת ולרעה אם היא עולה. ריבית זו לרוב היא נמוכה יותר ויתרון גדול הוא שאין עמלת פירעון.

ריבית הפריים – ריבית הפריים הינה הריבית אשר קובע בנק ישראל לבנקים בתוספת של 1.5%, כיום הריבית עומדת על 1.75%, בריבית זו יש חוסר וודאות לגביי גובה ההחזר כי קשה לחזות מה יהיו השינויים בשוק, אין עמלת פירעון מוקדם.

ריבית מט"ח – ריבית מט"ח היא בעצם ריבית אשר צמודה למטבע חוץ מסוים ונתונה לשינויים מאוד קיצוניים בשוק עקב תנודתו של אותו מטבע, אין עמלת פירעון ולמי שבוחר במסלול זה לרוב הכנסתו היא באותו מטבע חוץ.
לרוב האנשים הריביות הללו לא אומרות הרבה, אבל זה אולי הנתון שישפיע על החזר התשלומים שלכם הכי הרבה ובסוף גם יקבע את גודל המשכנתה אותה תשלמו.

לכל מסלול במשכנתה יש תנאים וסיכונים שונים, ולכן אחד המהלכים הנפוצים והנחוצים ביותר הוא שילוב של כמה וכמה מסלולים (בדרך כלל שלוש ארבעה) ובכך מפזרים את הסיכון יותר טוב וגורמים להחזר להיות יותר קל.

לסיכום: משכנתה היא לא משחק וצריך לבצע חישובים והתאמות רבות בתחילת ולאורך כל התהליך. המשכנתה תשפיע עליכם לאורך תקופה מאוד ארוכה בחייכם וחשוב לעשות אותה באופן נכון ומחושב.

* פרופסור זיו רייך, רו"ח, הינו דיקן בית הספר לביטוח באקדמית נתניה
 
 
מייל:
סיסמא:
עדיין אין תגובות לכתבה זו.
כל הזכויות שמורות לעדיף תקשורת 2013